Kupovina nekretnine u BiH iz inostranstva: vodič za dijasporu

Sve više ljudi iz dijaspore kupuje stan, kuću ili plac u Bosni i Hercegovini, a da pri tome ne mogu biti prisutni u svakom koraku. Kupovina nekretnine iz inostranstva je izvodljiva i sigurna ako znate redoslijed: prvo provjera vlasništva, zatim punomoć, ugovor kod notara, plaćanje preko banke i na kraju uknjižba. U ovom vodiču prolazimo kroz svaki korak.

Ukratko

• Ako imate državljanstvo BiH (i kada imate dvojno državljanstvo), nekretninu kupujete pod istim uslovima kao i građani koji žive u BiH.
• Vlasništvo i terete provjerite u katastru i zemljišnoj knjizi prije bilo kakve uplate.
• Ako ne možete doći, dajte specijalnu punomoć ovjerenu u ambasadi ili konzulatu BiH, ili kod notara u zemlji u kojoj živite uz apostille.
• Kupoprodajni ugovor za nekretninu u BiH mora obraditi notar.
• Plaćajte isključivo bankovnim prenosom, nikada gotovinom preko posrednika.

Ko može kupiti nekretninu u BiH

Državljani BiH nekretninu kupuju bez posebnih ograničenja, bez obzira na to gdje žive. Strani državljani mogu sticati vlasništvo uz uslov reciprociteta: država čiji su državljani mora isto pravo dati građanima BiH. Spisak zemalja sa kojima postoji reciprocitet entitetska ministarstva pravde ažuriraju svake godine, najkasnije do 31. januara. Ako imate samo strano državljanstvo, prije kupovine provjerite kod notara ili advokata da li se reciprocitet odnosi na vašu zemlju.

Korak 1: Pronađite nekretninu i provjerite oglašivača

Pretragu počnite online. Na BalkanLandu možete pretražiti stanove, kuće i placeve po gradu i cijeni. Kada pronađete nešto zanimljivo:

• tražite video obilazak uživo putem Vibera ili WhatsAppa, ne samo snimljene fotografije
• pitajte za tačnu adresu, broj katastarske čestice i ime vlasnika
• ako je moguće, zamolite nekoga od povjerenja u BiH da nekretninu pogleda uživo
• budite oprezni ako se traži kapara prije nego što vidite dokumente

Korak 2: Provjera vlasništva na daljinu

Ovo je najvažniji korak. Prije bilo kakve uplate provjerite:

• ko je upisan kao vlasnik i da li se poklapa sa osobom koja prodaje
• terete: hipoteke, zabilježbe sporova, služnosti (u zemljišnoknjižnom izvatku to je list C)
• da li su površina i opis u izvatku isti kao u oglasu
• građevinsku i upotrebnu dozvolu za kuću ili stan, odnosno da li je objekat legalizovan
• dugove za režije, pričuvu ili porez na nepokretnosti

U Republici Srpskoj osnovne podatke o parceli i vlasniku možete pogledati online, a postupak smo opisali u tekstu Kako provjeriti zemljište pomoću eKatastar-a. Za kupovinu je ipak potreban svjež zvanični izvadak, a za njegovo pribavljanje možete angažovati advokata ili ovlastiti osobu od povjerenja. Za placeve pogledajte i listu 9 provjera prije kapare.

Korak 3: Specijalna punomoć

Ako ne možete doći na potpisivanje, ovlastite osobu od povjerenja (člana porodice, advokata) da vas zastupa. Za kupovinu nekretnine potrebna je specijalna punomoć, sa precizno navedenim ovlaštenjima. Opšta punomoć obično nije dovoljna.

Šta punomoć treba da sadrži

• vaše lične podatke i podatke punomoćnika (ime, adresa, JMB ili broj pasoša)
• tačan opis nekretnine: adresa, broj katastarske čestice, broj zemljišnoknjižnog uloška ili stana
• ovlaštenja: potpisivanje kupoprodajnog ugovora kod notara, plaćanje cijene, podnošenje zahtjeva za uknjižbu, preuzimanje ključeva i dokumenata
• eventualna ograničenja, npr. najveću cijenu koju punomoćnik smije prihvatiti

Gdje se ovjerava punomoć

• U ambasadi ili konzulatu BiH u zemlji u kojoj živite. Dokument je odmah na službenom jeziku BiH i ne treba apostille.
• Kod notara u zemlji boravka, uz apostille (Haška konvencija o apostilu) i ovjereni prevod ako je punomoć na stranom jeziku.

Prije ovjere tekst punomoći pošaljite notaru u BiH koji će obrađivati ugovor i tražite da ga provjeri. Tako izbjegavate da dokument bude odbijen zbog jedne pogrešno upisane čestice.

Korak 4: Predugovor i kapara

Ako želite rezervisati nekretninu dok se pripremaju papiri, sa prodavcem možete potpisati predugovor i dati kaparu. U predugovor upišite rok za glavni ugovor i šta se dešava sa kaparom ako neka strana odustane. Kaparu uplaćujte tek nakon provjere vlasništva, i to na račun vlasnika, nikada posredniku bez pisanog ovlaštenja.

Korak 5: Ugovor kod notara

Kupoprodajni ugovor za nekretninu u oba entiteta mora obraditi notar. Notar provjerava identitet strana, punomoć i dokumentaciju o nekretnini, čita ugovor stranama i potvrđuje ga. Ugovor može potpisati punomoćnik u vaše ime ili vi lično, ako potpisivanje uskladite sa dolaskom u BiH, na primjer za praznike ili ljeto.

Korak 6: Plaćanje kod kupovine nekretnine iz inostranstva

• Kod kupovine nekretnine iz inostranstva plaćajte bankovnim prenosom na račun prodavca, sa jasnom svrhom uplate (npr. „kupoprodajna cijena po ugovoru br. …“).
• Pripremite dokaz o porijeklu novca: banke kod većih uplata iz inostranstva to redovno traže.
• Kurs je stabilan: konvertibilna marka je vezana za euro po kursu 1 EUR = 1,95583 KM.
• Pitajte notara da li nudi čuvanje novca u notarskom depozitu do upisa vlasništva. To je dodatna sigurnost za obje strane.
• Ne šaljite gotovinu po rođacima ili prevoznicima i ne plaćajte cijelu cijenu prije potpisivanja ugovora kod notara.

Korak 7: Porez i uknjižba

Nakon potpisivanja ugovora vlasništvo morate upisati u katastar odnosno zemljišnu knjigu. Tek upisom postajete vlasnik. Zahtjev za upis može podnijeti i punomoćnik. Troškovi se razlikuju po entitetima:

	Republika Srpska	Federacija BiH
Porez na promet	Ne plaća se	5% (ko plaća, zavisi od kantona)
Notarska obrada	Da, obavezna	Da, obavezna
Upis vlasništva	Katastar nepokretnosti	Zemljišna knjiga i katastar
Godišnji porez na nepokretnosti	Da	Zavisi od kantona i opštine

Detaljnije o troškovima pročitajte u tekstu Troškovi kupovine placa u BiH: notar, porez, uknjižba i priključci.

Povrat PDV-a: važno za dijasporu

Povrat PDV-a za kupovinu prve nekretnine mogu ostvariti samo državljani BiH koji imaju prebivalište u BiH. Ako živite i imate prijavljeno prebivalište u inostranstvu, na ovo pravo najvjerovatnije ne možete računati. Uslove provjerite u tekstu Povrat PDV-a za prvu nekretninu u BiH 2026.

Najčešće greške kod kupovine nekretnine iz inostranstva

• uplata kapare prije provjere vlasništva
• punomoć bez broja čestice ili sa pogrešnim podacima
• oslanjanje samo na fotografije i usmena obećanja prodavca
• kupovina objekta bez upotrebne dozvole, bez provjere mogućnosti legalizacije
• zaboravljena uknjižba nakon potpisivanja ugovora

Često postavljana pitanja

Mogu li kupiti stan u BiH bez dolaska?

Da. Uz specijalnu punomoć ovjerenu u ambasadi BiH ili kod notara u inostranstvu uz apostille, punomoćnik može potpisati ugovor, platiti cijenu i podnijeti zahtjev za upis vlasništva.

Da li stranac može kupiti nekretninu u BiH?

Može, ako između BiH i njegove države postoji reciprocitet. Spisak zemalja ministarstva pravde ažuriraju svake godine.

Da li moram imati račun u BiH?

Nije obavezno. Kupoprodajna cijena se može uplatiti direktno sa računa u inostranstvu na račun prodavca u BiH.

Koliko vrijedi punomoć?

Zavisi od teksta punomoći. Ako rok nije naveden, važi dok se ne opozove, ali notari često traže da punomoć ne bude starija od nekoliko mjeseci. Provjerite to unaprijed sa notarom.

Tražite nekretninu u BiH iz inostranstva? Pogledajte sve oglase na BalkanLandu ili nam se javite na info@balkanland.ba.

Napomena: tekst je informativan i ne predstavlja pravni savjet. Za konkretnu kupovinu konsultujte notara ili advokata u BiH.