Troškovi kupovine placa u BiH: notar, porez, uknjižba i priključci

Cijena iz oglasa nije jedini novac koji vam treba za plac. Notar, porez gdje se plaća, uknjižba, geometar, priključci i eventualna promjena namjene zemljišta mogu dodati nekoliko hiljada maraka. Evo pregleda troškova kupovine placa u Bosni i Hercegovini, ko ih obično plaća i od čega zavise.

Pregled troškova

Trošak	Ko obično plaća	Od čega zavisi
Notarska obrada ugovora	Kupac, osim ako se drugačije dogovori	Vrijednost placa, notarska tarifa entiteta
Porez na promet nepokretnosti	Zavisi od entiteta i kantona	Mjesto nekretnine i cijena
Uknjižba (takse)	Kupac	Takse katastra ili suda
Izvodi i uvjerenja	Kupac ili prodavac	Broj dokumenata
Geometar (iskolčenje međa)	Kupac	Veličina parcele, teren
Agencijska provizija	Po ugovoru sa agencijom	Dogovor, obično procenat cijene
Promjena namjene zemljišta	Kupac	Kultura i klasa zemljišta, opština
Priključci (struja, voda, kanalizacija)	Kupac	Udaljenost mreže i kapacitet
Godišnji porez na nepokretnosti	Vlasnik	Entitet, opština, procijenjena vrijednost

Notar

Kupoprodajni ugovor za nekretninu u BiH mora obraditi notar. Nagrada se računa prema tarifi entiteta i raste sa vrijednošću nekretnine. U Republici Srpskoj se obračunava u bodovima, a za kupoprodajni ugovor primjenjuje se najniži iznos od 400 bodova. Uz vrijednost boda od 0,50 KM, kakva je objavljena 2025. godine, to je najmanje 200 KM plus PDV, a za skuplje placeve više. U Federaciji BiH notarska tarifa je slična po principu. Tražite od notara unaprijed pismeni obračun, jer se na nagradu dodaju i troškovi ovjera i kopija.

Porez na promet: razlika između RS i FBiH

Ovdje je razlika između entiteta najveća, pa je najčešće pitanje kupaca.

• Federacija BiH: porez na promet nekretnina uređen je kantonalnim zakonima i najčešće iznosi 5% od cijene, odnosno od procijenjene vrijednosti. U većini kantona obveznik je prodavac, a u Kantonu Sarajevo od 2019. godine kupac. U praksi strane često ugovorom dogovore ko ga snosi.
• Republika Srpska: kupac ne plaća porez na promet nepokretnosti. Kao vlasnik plaća godišnji porez na nepokretnosti, u dvije rate do 30. juna i 30. septembra. Stopu, najviše 0,20% procijenjene vrijednosti, svake godine određuje opština ili grad. Prodavac može biti obveznik poreza na kapitalni dobitak od 10% na razliku između prodajne i nabavne cijene.
• Brčko distrikt ima vlastite propise, pa provjerite kod notara ili Poreske uprave Distrikta.

Uknjižba

Nakon ovjere ugovora slijedi upis vlasništva. U Republici Srpskoj upis vrši Republička uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove, a u Federaciji zemljišnoknjižni ured općinskog suda. Takse nisu velike u odnosu na cijenu placa, ali upis nemojte odlagati: vlasnik postajete tek kada ste upisani.

Geometar

Iskolčenje međa nije obavezno, ali je jedan od najisplativijih troškova. Geometar na terenu obilježi granice prema katastarskom planu i pokaže da li se stvarna površina i oblik slažu sa papirima. Cijena zavisi od veličine i pristupačnosti parcele, pa tražite ponudu od dva ili tri licencirana geometra.

Promjena namjene poljoprivrednog zemljišta

Ako se plac u katastru vodi kao poljoprivredno zemljište, a planom je predviđen za gradnju, prije dozvole se obično plaća naknada za promjenu namjene. Iznos zavisi od klase zemljišta, površine i odluke opštine, pa ga obavezno provjerite u odjeljenju za prostorno uređenje prije kupovine. Kod veće parcele to zna biti značajan iznos.

Priključci: najveći skriveni trošak

Priključak struje na parceli uz postojeću mrežu i priključak kada treba novi stub ili pojačanje mreže nisu isti posao, ni po cijeni ni po trajanju. Isto važi za vodu i kanalizaciju. Prije kupovine tražite od elektrodistribucije i vodovoda informaciju o uslovima i okvirnoj cijeni priključenja za tu parcelu. Razliku u cijeni priključaka uračunajte kada poredite dva placa.

Primjer računice

Plac od 800 m² za 48.000 KM u Republici Srpskoj, uz postojeću mrežu struje i vode:

Stavka	Napomena
Cijena placa	48.000 KM
Notar	Prema tarifi, tražite obračun unaprijed
Porez na promet	Ne plaća se pri kupovini u RS
Uknjižba i izvodi	Takse RUGIP-a
Geometar	Ponuda licenciranog geometra
Priključci	Prema uslovima distributera

Isti plac u kantonu FBiH u kojem porez plaća kupac bio bi skuplji za oko 2.400 KM samo po osnovu poreza od 5%. Zato pri poređenju oglasa uvijek pitajte ko snosi porez.

Kako smanjiti troškove i rizik

• uporedite dva ili tri notara i geometra, cijene se razlikuju;
• ugovorom jasno odredite ko plaća porez i ostale troškove;
• provjerite namjenu i priključke prije kapare, jer su to najveći nepredviđeni troškovi;
• plaćajte preko računa i čuvajte sve dokaze.

Prije kupovine prođite i listu iz teksta Kako provjeriti plac prije kupovine. Ako umjesto placa kupujete novi stan ili kuću od investitora, pogledajte kako ostvariti povrat PDV-a za prvu nekretninu.

Česta pitanja

Ko plaća porez na promet nekretnina u BiH?

U Federaciji BiH porez je kantonalni, najčešće 5%, a u većini kantona plaća ga prodavac, dok u Kantonu Sarajevo plaća kupac. U Republici Srpskoj kupac ne plaća porez na promet, nego godišnji porez na nepokretnosti.

Koliko košta notar za kupovinu placa u Republici Srpskoj?

Nagrada se računa po tarifi u bodovima prema vrijednosti placa. Za kupoprodajni ugovor najmanje 400 bodova, što uz vrijednost boda od 0,50 KM iznosi najmanje 200 KM plus PDV.

Koji je najveći skriveni trošak kod kupovine placa?

Najčešće priključci na struju, vodu i kanalizaciju, i promjena namjene poljoprivrednog zemljišta. Oba provjerite prije kapare.