Kupujete poljoprivredno zemljište u Republici Srpskoj? 7 stvari koje treba da znate

Poljoprivredno zemljište je i dalje jedna od najpovoljnijih investicija u BiH. Kupuju ga domaći poljoprivrednici, dijaspora koja planira povratak i investitori koji računaju na rast vrijednosti. Ipak, poljoprivredno zemljište u Republici Srpskoj nije obični plac. Zakon o poljoprivrednom zemljištu Republike Srpske propisuje šta smijete, a šta ne smijete raditi sa zemljom koju kupite. Evo šta je najvažnije.

1. Provjerite katastarsku klasu zemljišta

Svaka parcela u katastru ima kulturu (njiva, livada, voćnjak, pašnjak…) i klasu od I do VIII. Klasa utiče na dvije stvari:

• kvalitet zemlje, jer su I–IV klasa najplodnija zemljišta;
• cijenu kasnije gradnje, jer je promjena namjene najskuplja upravo za najbolje klase (vidi tačku 3).

Klasu ćete vidjeti u posjedovnom listu. Tražite ga od prodavca prije bilo kakvog dogovora.

2. Na poljoprivrednom zemljištu se ne gradi „samo tako”

Ako planirate kuću, vikendicu ili poslovni objekat, zemljište mora proći promjenu namjene. Postupak ide ovim redom:

1. provjera šta za tu parcelu predviđa prostorni ili regulacioni plan opštine;
2. poljoprivredna saglasnost koju izdaje opština, uz smjernice Ministarstva poljoprivrede, šumarstva i vodoprivrede;
3. plaćanje naknade za promjenu namjene;
4. tek tada građevinska dozvola.

Za zemljište I–IV klase promjena namjene je moguća samo u skladu sa planom ili za tačno navedene namjene, npr. objekte poljoprivredne proizvodnje ili kuću u sklopu poljoprivrednog gazdinstva.

3. Koliko košta promjena namjene?

Naknada se računa kao katastarski prihod parcele pomnožen faktorom koji zavisi od klase:

Katastarska klasa	Naknada
I	500 × katastarski prihod
II	400 × katastarski prihod
III	300 × katastarski prihod
IV	200 × katastarski prihod
V–VIII	100 × katastarski prihod

Razlika je velika: ista površina u I klasi košta pet puta više nego u V–VIII klasi. Tačan iznos za vašu parcelu izračunaće opština.

Kada se naknada ne plaća? Zakon predviđa izuzetke, među kojima su:

• stambeni objekat poljoprivrednog gazdinstva u ruralnom području do 500 m²;
• objekti za poljoprivrednu proizvodnju i preradu.

4. Njiva se ne može dijeliti na sitne komade

Ako kupujete sa idejom da njivu kasnije podijelite i prodate u dijelovima, imajte u vidu da obradivo zemljište smije da se dijeli samo ako je svaka nova parcela najmanje 0,5 ha (u kraškim područjima 0,2 ha). Izuzetak su nasljeđivanje i javni interes. Zemljište koje je prošlo komasaciju uopšte se ne smije dijeliti, osim u zakonom navedenim slučajevima.

5. Zemlju morate obrađivati ili izdati u zakup

Vlasnik je dužan da redovno obrađuje poljoprivredno zemljište. Ako ga ne koristi duže od jedne ekonomske godine, mora omogućiti da ga neko drugi koristi, npr. kroz zakup. Za fizička lica kazne za neobrađeno zemljište idu od 400 do 2.000 KM.

To je posebno važno ako ste u dijaspori. Dogovor sa komšijom ili lokalnim poljoprivrednikom da obrađuje vašu njivu štiti vas od kazne, a zemlja ostaje u dobrom stanju.

6. Država daje podsticaje onima koji proizvode

Ako planirate da se bavite poljoprivredom, računajte i na podršku Ministarstva poljoprivrede, šumarstva i vodoprivrede RS. Samo u 2026. godini:

• objavljen je Javni poziv za kapitalne investicije (april 2026);
• objavljen je javni poziv za podršku pri nabavci traktora „Belarus” (jul 2026);
• isplaćeno je više od 12 miliona KM premije za pšenicu i milioni KM drugih podsticaja.

Javni pozivi se raspisuju svake godine i otvoreni su kratko, svega 15-ak dana. Zato redovno pratite vijesti Ministarstva. Za većinu podsticaja potrebno je registrovano poljoprivredno gazdinstvo.

7. Voda i pristup su važni koliko i površina

Ljeto 2026. obilježile su suša i apeli Ministarstva na štednju vode i oprez od požara. Prije kupovine provjerite:

• ima li parcela pristup vodi (bunar, potok, sistem za navodnjavanje);
• postoji li prilazni put koji je upisan, a ne samo „dogovoren”;
• da li je zemljište u plavnoj zoni.

Ukratko: poljoprivredno zemljište u Republici Srpskoj – checklista

• Posjedovni list i list nepokretnosti: kultura, klasa, vlasnik, tereti
• Provjera plana u opštini: šta se smije graditi
• Okvirni iznos naknade za promjenu namjene (ako planirate gradnju)
• Površina i mogućnost podjele (min. 0,5 ha)
• Voda, pristupni put, plavna zona
• Plan obrade ili zakupa

Pročitajte i

• Kako provjeriti zemljište pomoću eKatastar-a
• Kako provjeriti plac prije kupovine: 9 provjera prije kapare
• Troškovi kupovine placa u BiH: notar, porez, uknjižba i priključci
• Kupovina poljoprivrednog zemljišta u Federaciji BiH: 7 stvari koje morate znati
• Kupovina nekretnine u BiH iz inostranstva: vodič za dijasporu

Pogledajte aktuelne ponude poljoprivrednog zemljišta na BalkanLand-u i placeva.

Tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o poljoprivrednom zemljištu Republike Srpske („Službeni glasnik RS”, br. 93/06, 86/07, 14/10, 5/12, 58/19, 119/21 i 106/22). Prije kupovine obavezno se konsultujte sa nadležnom opštinskom službom, notarom ili advokatom.