Povrat PDV-a za prvu nekretninu u BiH 2026: uslovi, iznos i dokumentacija

Od 8. jula 2026. u Bosni i Hercegovini konačno se može tražiti povrat PDV-a za kupovinu prve nekretnine. Država kupcu novog stana ili nove kuće vraća dio PDV-a koji je platio investitoru, najviše blizu 30.000 KM po zahtjevu. Pravo nije automatsko: treba ispuniti uslove, prikupiti dokumentaciju i predati zahtjev u roku. U ovom vodiču objašnjavamo ko ima pravo, kako se računa iznos, koji papiri trebaju i gdje se predaje zahtjev.

Važan rok: ako je vaš stan upisan u evidencije između 12. aprila 2025. i 8. jula 2026, zahtjev za povrat PDV-a morate predati najkasnije do 8. januara 2027. To je šest mjeseci od stupanja pravilnika na snagu. Ako ste stan kupili kasnije, zahtjev se predaje do 30. juna naredne godine. Ne čekajte posljednje dane jer prikupljanje uvjerenja traje.

Šta je povrat PDV-a za prvi stan i od kada važi

Pravo je uvedeno dopunom Zakona o porezu na dodatu vrijednost 2025. godine, ali se nije moglo koristiti dok UIO nije donijela pravilnik sa uslovima i postupkom. Pravilnik je objavljen u „Službenom glasniku BiH” broj 45/26 30. juna 2026, a primjenjuje se od 8. jula 2026. godine.

Iako se u javnosti govori o „prvom stanu”, pravilo obuhvata dvije vrste objekata: stan u novoizgrađenoj zgradi i novoizgrađenu porodičnu kuću namijenjenu stanovanju. U oba slučaja presudno je da je na kupovinu obračunat PDV, odnosno da je prodavac investitor u sistemu PDV-a.

Mjera je već zaživjela: sredinom septembra 2026. UIO je uručila prva rješenja o povratu, a do tada je stiglo više od 1.400 zahtjeva, najviše u regionalnim centrima Tuzla i Sarajevo.

Ko ima pravo na povrat PDV-a

Svi uslovi moraju biti ispunjeni istovremeno:

• kupac je punoljetno fizičko lice, državljanin BiH sa stalnim prebivalištem u BiH;
• kupuje novogradnju (stan ili kuću) na čiju je prodaju obračunat PDV;
• u posljednjih sedam godina nije imao u vlasništvu, suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu drugi stan, kuću ili apartman namijenjen stanovanju ili iznajmljivanju u BiH;
• cijela kupoprodajna cijena sa PDV-om isplaćena je prodavcu na njegov račun ili na drugi zakonom dozvoljen način;
• prodavac je PDV uredno prijavio i uplatio UIO.

Prebivalište ne mora biti prijavljeno na adresi stana koji kupujete. Dovoljno je da je stalno prebivalište u BiH.

Ko nema pravo

Situacija	Povrat PDV-a
Kupovina starogradnje od fizičkog lica	Ne, na tu kupovinu se ne plaća PDV
Kupovina placa, vikendice ili poslovnog prostora	Ne
Kuću gradite sami na svom placu	Ne, nema kupovine objekta sa PDV-om
Strani državljanin, i sa boravkom u BiH	Ne
Državljanin BiH bez prijavljenog prebivališta u BiH	Ne
Jedinica u objektu turističke ili poslovne namjene, iako se zove „apartman”	Ne, presudna je namjena, a ne naziv

Za koju površinu se vraća PDV

Kupac ostvaruje povrat za do 40 m² stana. Ako pravo koristi i za članove porodičnog domaćinstva, priznata površina se povećava za 15 m² po članu. Članovi domaćinstva su supružnik, djeca, usvojenici, roditelji, braća i sestre koji žive sa kupcem i imaju isto prebivalište, i za njih važe isti uslovi o vlasništvu.

Domaćinstvo	Priznata površina
Samo kupac	40 m²
Kupac i supružnik	55 m²
Kupac, supružnik i jedno dijete	70 m²
Kupac, supružnik i dvoje djece	85 m²

Ako je stan veći od priznate površine, povrat se računa samo za priznati dio. Ako stan zajedno kupuje više osoba, pravo na osnovnih 40 m² ima samo jedan kupac, a ostali ga mogu koristiti kao članovi domaćinstva.

Koliko novca se vraća: primjeri računa

PDV od 17% već je sadržan u cijeni novogradnje. U cijeni sa PDV-om on čini 14,5299%, pa se povrat po kvadratu računa kao 14,5299% cijene kvadrata. Postoje i dva ograničenja:

• priznata cijena kvadrata ne može biti veća od prosječne cijene novog stana u BiH iz kvartalnog izvještaja Agencije za statistiku BiH koji važi na dan ugovora;
• ukupan povrat po zahtjevu ne može biti veći od 14,5299% × prosječna cijena × 55 m². Uz prosjek od 3.701 KM/m² za prvi kvartal 2026. to je oko 29.576 KM.

Primjer 1: samac kupuje stan od 60 m²

Cijena je 3.200 KM/m² sa PDV-om, što je ispod prosjeka. PDV po kvadratu iznosi 3.200 × 14,5299% = 464,96 KM. Priznaje se 40 m², pa je povrat 40 × 464,96 = 18.598 KM.

Primjer 2: porodica od troje kupuje stan od 75 m²

Cijena je 4.000 KM/m², ali se priznaje najviše prosječnih 3.701 KM/m². Po kvadratu se vraća 3.701 × 14,5299% = 537,75 KM. Priznata površina je 70 m², što daje 37.643 KM. To je iznad maksimuma, pa povrat iznosi 29.576 KM.

Potrebna dokumentacija

Zahtjev se podnosi na obrascu ZKPS (Zahtjev kupca prvog stana za povrat PDV-a). Uz njega se prilaže, u originalu ili ovjerenoj kopiji:

1. izvod iz matične knjige rođenih, i vjenčanih ako brak nije upisan u izvod rođenih;
2. uvjerenje o državljanstvu i potvrda o prebivalištu;
3. notarski obrađen ili sudski ovjeren kupoprodajni ugovor;
4. poreska faktura prodavca sa iskazanim PDV-om;
5. dokaz da je cijela cijena sa PDV-om plaćena;
6. uvjerenje entitetske poreske uprave (i Brčko distrikta) da u posljednjih sedam godina niste bili obveznik poreza za stambenu nekretninu;
7. uvjerenje organa za imovinsko-pravne poslove po mjestu vašeg prebivališta da nemate drugu stambenu nekretninu;
8. dokaz da je stan upisan u službene evidencije (katastar, odnosno zemljišna knjiga);
9. izjava kupca prvog stana na obrascu IKPS, sa ovjerenim potpisom;
10. ovjerena izjava o članovima porodičnog domaćinstva;
11. potvrda banke o računu na koji se uplaćuje povrat;
12. odgovarajuća uvjerenja za supružnika, radi provjere imovine stečene u braku.

Dokumenti ne smiju biti stariji od šest mjeseci. Izuzetak su kupoprodajni ugovor, faktura prodavca i potvrda banke o računu. Za svakog člana domaćinstva za kojeg tražite povrat prilažu se i njegova dokumenta.

Obrasce ZKPS i IKPS, uputstvo za popunjavanje i spisak dokumenata preuzmite sa zvanične stranice UIO. Na obrazac upišite i broj telefona, da vas službenici mogu kontaktirati ako nešto nedostaje.

Gdje i kako se predaje zahtjev

Zahtjev se predaje poštom ili lično na protokol regionalnog centra UIO prema sjedištu prodavca, a ne prema vašem prebivalištu. Ako ga predate pogrešnom centru, UIO ga sama prosljeđuje nadležnom.

Regionalni centar	Adresa	Telefon
Banja Luka	Mladena Stojanovića 7	051/222-631, 051/222-645
Sarajevo	Zmaja od Bosne 47b	033/246-132, 033/246-228
Tuzla	Mitra Trifunovića Uče 161	035/368-020, 035/368-144
Mostar	Rodoč bb	036/356-806, 036/356-789

Plaćaju se dvije administrativne takse u korist JRT Trezor BiH: 10 KM na zahtjev i 20 KM na rješenje. Podaci za uplatu i šifre regionalnih centara nalaze se na stranici UIO.

Postupak korak po korak

1. Prije potpisa ugovora provjerite da je prodavac u sistemu PDV-a i da će izdati fakturu sa iskazanim PDV-om.
2. Platite cijelu cijenu na račun prodavca i sačuvajte dokaze o uplatama.
3. Uknjižite stan na sebe. Bez upisa u evidencije zahtjev nije potpun.
4. Prikupite uvjerenja iz poreske uprave, opštine i matičnog ureda.
5. Popunite ZKPS i IKPS, ovjerite potpis i platite taksu od 10 KM.
6. Predajte zahtjev regionalnom centru i sačuvajte kopiju sa prijemnim štambiljem.

Rokovi: do kada se predaje i kada stiže novac

Stan upisan u evidencije	Rok za zahtjev
Prije 12. aprila 2025.	Nema prava na povrat
Od 12. aprila 2025. do 8. jula 2026.	Do 8. januara 2027.
Od 8. jula 2026.	Do 30. juna naredne godine

UIO rješenje donosi u roku od šest mjeseci od predaje urednog zahtjeva. Novac se uplaćuje na račun naveden u zahtjevu.

Razmišljate da li da kupite novi ili stariji stan? Pročitajte i Stan u novogradnji ili starogradnji: šta se više isplati 2026?

Zabrana prodaje pet godina

Stan za koji ste dobili povrat ne smijete prodati, pokloniti niti na drugi način prenijeti pet godina od dana uručenja rješenja. Ako to uradite, morate vratiti cijeli iznos povrata sa kamatom, a zakon predviđa i novčanu kaznu. Pravo na povrat je lično: ne prenosi se i ne nasljeđuje.

Najčešće greške zbog kojih se zahtjev odbija

• kupljena je starogradnja ili je prodavac fizičko lice, pa PDV nije ni plaćen;
• cijena nije u potpunosti isplaćena u trenutku predaje zahtjeva;
• prodavac PDV nije uredno prijavio i uplatio;
• dokumenti su stariji od šest mjeseci ili nedostaje uvjerenje za supružnika;
• kupac ili član domaćinstva je u proteklih sedam godina bio suvlasnik stana, na primjer kroz nasljedstvo.

Česta pitanja

Koliko se najviše može vratiti kroz povrat PDV-a za prvi stan?

Najviše 14,5299% od prosječne cijene novog stana pomnožene sa 55 m². Uz prosjek od 3.701 KM/m² za prvi kvartal 2026. to je oko 29.576 KM po zahtjevu. Mjerodavan je kvartalni izvještaj Agencije za statistiku BiH koji važi na dan ugovora.

Da li se PDV vraća i za starogradnju?

Ne. Povrat važi samo za novogradnju kupljenu od investitora koji je obračunao PDV. Kod kupovine od fizičkog lica PDV se ne plaća, pa nema ni povrata.

Gdje se predaje zahtjev za povrat PDV-a?

Regionalnom centru Uprave za indirektno oporezivanje prema sjedištu prodavca stana (Banja Luka, Sarajevo, Tuzla ili Mostar), poštom ili lično na protokol.

Kupio sam stan 2025. godine. Da li imam pravo?

Ako je stan upisan u evidencije od 12. aprila 2025. do 8. jula 2026., imate pravo, a zahtjev morate predati do 8. januara 2027. Za stanove upisane prije 12. aprila 2025. povrat nije moguć.

Mogu li prodati stan nakon što dobijem povrat PDV-a?

Ne u roku od pet godina od uručenja rješenja. Ako stan prodate ili poklonite ranije, morate vratiti cijeli povrat sa kamatom.

Da li vlasništvo nad placem gubi pravo na povrat?

Neizgrađen plac nije objekat za stanovanje, pa po pravilu ne isključuje pravo. Ako je na placu upisan stambeni objekat, situacija je drugačija.