, 5 min čitanja , Kupovina nekretnine
Stan u novogradnji ili starogradnji: šta se više isplati 2026?
Novogradnja ili starogradnja? To je prvo pitanje koje postavlja gotovo svaki kupac stana u BiH. Novi stan nudi moderne instalacije i bolju izolaciju, a stariji obično nižu cijenu i provjerenu lokaciju. Razlika nije samo u cijeni kvadrata: drugačiji su i porezi, pravo na povrat PDV-a, troškovi renoviranja i rizici. U nastavku poredimo obje opcije za 2026. godinu.
Ukratko
- Prosječna cijena kvadrata novog stana u BiH u drugom kvartalu 2026. bila je 3.311 KM, a u većim gradovima i znatno više.
- U cijenu novogradnje kupljene od investitora uračunat je PDV od 17%. Kod starogradnje se PDV ne plaća.
- Za starogradnju se u Federaciji BiH plaća porez na promet od 5%, a u Republici Srpskoj porez na promet nepokretnosti ne postoji.
- Povrat PDV-a za prvu nekretninu važi samo za novogradnju.
- Kod starogradnje u budžet uračunajte renoviranje i stanje zgrade, a kod novogradnje rizik kašnjenja i papire investitora.
Novogradnja ili starogradnja: poređenje na prvi pogled
| Novogradnja | Starogradnja | |
|---|---|---|
| Cijena po m² | Viša | Obično niža |
| Porez pri kupovini | PDV 17% uračunat u cijenu | FBiH: porez na promet 5% RS: nema poreza na promet |
| Povrat PDV-a za prvi stan | Moguć, uz ispunjene uslove | Nije moguć |
| Renoviranje | Uglavnom nije potrebno | Često potrebno |
| Instalacije i izolacija | Nove, bolja energetska efikasnost | Zavisi od godine gradnje i održavanja |
| Lokacija | Često nova naselja, rubni dijelovi | Češće centar i razvijena naselja |
| Useljenje | Ako se kupuje u izgradnji, čeka se završetak | Odmah nakon kupovine |
| Glavni rizik | Kašnjenje, papiri investitora | Skriveni kvarovi, stanje zgrade |
Cijena: koliko je novogradnja skuplja
Prema Agenciji za statistiku BiH, prosječna cijena kvadrata novog stana u drugom kvartalu 2026. iznosila je 3.311 KM, što je 5,2% više nego godinu ranije. U prvom kvartalu kvadrat novogradnje u Banjaluci koštao je prosječno 3.881 KM, u Sarajevu 4.226 KM, a u Trebinju čak 4.577 KM. Detaljan pregled po gradovima imate u tekstu Cijena kvadrata stana u BiH 2026.
Za starije stanove ne postoji jedinstvena zvanična prosječna cijena, ali su u pravilu jeftiniji po kvadratu, posebno u zgradama starijim od 30 do 40 godina. Ta razlika se, međutim, brzo smanjuje kada se dodaju troškovi renoviranja: nove instalacije, stolarija, kupatilo i podovi lako mogu odnijeti nekoliko stotina maraka po kvadratu.
PDV i porez na promet: šta se plaća
Novogradnja
Kada stan kupujete od investitora, u cijenu je uračunat PDV od 17%. Na primjer, u cijeni stana od 60 m² po 3.881 KM/m² (232.860 KM) sadržano je oko 33.800 KM PDV-a. Porez na promet se u tom slučaju ne plaća.
Starogradnja
- Federacija BiH: plaća se porez na promet nekretnina od 5% na procijenjenu vrijednost stana. Ko je obveznik (kupac ili prodavac) zavisi od kantonalnog propisa, pa to dogovorite i upišite u ugovor. Za stan od 200.000 KM porez iznosi oko 10.000 KM.
- Republika Srpska: porez na promet nepokretnosti se ne plaća. Kupac snosi troškove notara i upisa, a vlasnik ubuduće plaća godišnji porez na nepokretnosti.
U oba slučaja plaćaju se notarska obrada ugovora i upis vlasništva. Više o tome u tekstu Troškovi kupovine placa u BiH.
Povrat PDV-a: velika prednost novogradnje
Od jula 2026. kupci prve nekretnine u novogradnji mogu tražiti povrat dijela plaćenog PDV-a. Priznaje se do 40 m² za kupca i po 15 m² za svakog člana domaćinstva, a pravo imaju punoljetni državljani BiH sa prebivalištem u BiH koji u posljednjih sedam godina nisu imali stan ili kuću. Stan za koji je dobijen povrat ne smije se prodati pet godina.
Za porodicu koja kupuje prvi stan povrat može iznositi i nekoliko desetina hiljada maraka, što u velikoj mjeri smanjuje razliku u cijeni u odnosu na starogradnju. Sve uslove, primjere računa i rokove pročitajte u tekstu Povrat PDV-a za prvu nekretninu u BiH 2026.
Stanje zgrade: na šta obratiti pažnju
Kod starogradnje provjerite
- elektro i vodovodne instalacije: kada su posljednji put mijenjane
- krov, fasadu i podrum: tragove vlage i prokišnjavanja
- lift i zajedničke prostorije: da li rade i ko ih održava
- grijanje: gradsko, etažno ili na struju, i koliki su računi zimi
- pričuvu i upravnika zgrade: postoje li dugovi i planirani veći radovi
Kod novogradnje provjerite
- investitora: koje je zgrade ranije gradio i da li ih je završio na vrijeme
- građevinsku dozvolu, a za useljiv stan i upotrebnu dozvolu
- etažiranje i uknjižbu: kada ćete moći upisati stan na sebe
- ugovor: rok završetka, ugovorne kazne za kašnjenje i šta tačno ulazi u cijenu (parking, ostava, nivo opremljenosti)
- način plaćanja: kod kupovine u izgradnji plaćajte u ratama prema fazama gradnje, a ne cijeli iznos unaprijed
Kome šta više odgovara
Novogradnja je obično bolji izbor ako kupujete prvi stan i imate pravo na povrat PDV-a, ako ne želite da renovirate i ako vam je važna energetska efikasnost i niži računi.
Starogradnja je obično bolji izbor ako vam je presudna lokacija u centru, ako želite odmah useljenje, ako ste spremni na renoviranje po svom ukusu ili kupujete u Republici Srpskoj, gdje nema poreza na promet.
Najbolje je za konkretan stan napraviti računicu: cijena + porezi i troškovi + renoviranje − eventualni povrat PDV-a. Tek tada se vidi šta se zaista više isplati.
Pronađite stan na BalkanLandu
Na BalkanLandu možete uporediti stanove na prodaju, i u novogradnji i u starogradnji. Prodajete stan? Postavite oglas besplatno.
Često postavljana pitanja
Da li se na starogradnju plaća PDV?
Ne. PDV se plaća kada stan prvi put prodaje investitor. Na kupovinu starijeg stana od fizičkog lica u Federaciji BiH plaća se porez na promet od 5%, a u Republici Srpskoj porez na promet ne postoji.
Mogu li dobiti povrat PDV-a za stan u starogradnji?
Ne. Povrat PDV-a za prvu nekretninu odnosi se samo na novogradnju kupljenu od investitora koji je obračunao PDV.
Šta je jeftinije: novogradnja ili starogradnja?
Po kvadratu je starogradnja obično jeftinija, ali kada se dodaju renoviranje i porez na promet u FBiH, a od novogradnje oduzme eventualni povrat PDV-a, razlika može biti mnogo manja.
Napomena: tekst je informativan i ne predstavlja pravni ni poreski savjet. Prije kupovine provjerite važeće propise sa notarom ili poreskom upravom.
Izvori
Tekst je informativnog karaktera i ne zamjenjuje savjet advokata, notara ili poreskog savjetnika. Propisi se mijenjaju: prije odluke provjerite aktuelna pravila kod nadležne institucije.
