Kupujete plac i gradite kuću: imate li pravo na povrat PDV-a?

Na BalkanLandu nas najčešće pitaju isto: imam plac i planiram graditi kuću, mogu li dobiti povrat PDV-a kao kupac prve nekretnine? Kratak odgovor je da povrat ne dobijate za kuću koju gradite sami, ali sam plac vas ne diskvalifikuje. Evo kako to izgleda u različitim situacijama i kako da ne izgubite pravo koje biste inače imali.

Zašto samogradnja nema povrat PDV-a

Povrat PDV-a za prvu nekretninu vraća dio poreza koji ste platili investitoru pri kupovini gotovog novog stana ili kuće. Kada kuću gradite na svom placu, bilo sami ili preko izvođača po ugovoru o građenju, ne kupujete gotov objekat na koji je obračunat PDV. Zato nema ni osnova za povrat.

PDV koji platite na građevinski materijal, fasadu, stolariju ili usluge izvođača ne vraća se kroz ovu mjeru. To važi i za montažne kuće koje se sklapaju na vašem placu po ugovoru sa proizvođačem.

Da li vlasništvo nad placem gubi pravo na povrat

Uslov za povrat je da u posljednjih sedam godina niste imali stan, kuću, apartman ili drugi objekat namijenjen stanovanju. Neizgrađen građevinski plac nije objekat za stanovanje, pa samo vlasništvo nad placem, prema tumačenju advokata koji se bave ovom oblašću, ne bi trebalo biti prepreka.

Situacije iz prakse

Situacija	Povrat PDV-a
Kupili ste plac i sami gradite kuću	Ne za kuću; plac vam ne smeta za buduću kupovinu stana
Kupujete novu kuću sa placem od investitora, sa PDV-om na računu	Da, novoizgrađena porodična kuća ulazi u pravilo
Kupujete plac sa starom kućom od fizičkog lica	Ne, i ta kuća vam može blokirati povrat za budući stan
Imate plac, a kupujete novi stan od investitora	Da, ako ispunjavate ostale uslove
Montažna kuća na vašem placu po ugovoru sa proizvođačem	Ne, to je gradnja, a ne kupovina gotovog objekta

Zamka: kuća koju izgradite računa se kao prva nekretnina

Kada izgradite kuću i upišete je u katastar, postajete vlasnik stambenog objekta. Ako za nekoliko godina odlučite kupiti stan u novogradnji, na primjer za dijete ili zbog selidbe, pravo na povrat nećete imati dok ne prođe sedam godina bez stambene nekretnine. Isto važi i za članove domaćinstva koji su upisani kao suvlasnici.

Zato, ako u porodici planirate i gradnju i kupovinu stana, dobro razmislite ko će biti upisan kao vlasnik čega. Na primjer, kuću upisuju roditelji, a dijete kasnije kupuje svoj prvi stan i koristi povrat. Ovakve odluke vrijedi proći sa notarom ili advokatom prije upisa.

Kada se isplati kupiti gotovu kuću umjesto gradnje

Ako investitor gradi kuće na svom zemljištu i prodaje ih gotove sa PDV-om, kupac koji ispunjava uslove dobija povrat za priznatu površinu, do blizu 30.000 KM. To ne znači da je kupovina uvijek jeftinija: investitor u cijenu uračunava zemljište, gradnju i svoju zaradu. Uporedite ukupnu cijenu nakon povrata sa računicom za samogradnju:

• cijena placa i troškovi kupovine (notar, porez gdje se plaća, uknjižba);
• projekat, dozvole i priključci na struju, vodu i kanalizaciju;
• gradnja do useljenja i nepredviđeni troškovi, realno 10 do 15% budžeta;
• vrijeme: samogradnja traje duže, a za to vrijeme često plaćate i stan u kojem živite.

Detaljan pregled troškova kupovine placa dali smo u tekstu Troškovi kupovine placa u BiH, a kako se računa iznos povrata objasnili smo u vodiču o povratu PDV-a za prvu nekretninu.

Šta uraditi prije kupovine placa

1. Provjerite namjenu zemljišta: da li je plac građevinsko zemljište po važećem planu i šta smijete graditi.
2. Provjerite vlasništvo i terete u katastru i zemljišnoj knjizi.
3. Pitajte za priključke i pristupni put prije kapare, ne poslije.
4. Odlučite ko se upisuje kao vlasnik, imajući u vidu buduće planove porodice oko povrata PDV-a.

Kompletnu listu provjera naći ćete u tekstu Kako provjeriti plac prije kupovine. Placeve sa označenom infrastrukturom i lokacijom na mapi pretražite na BalkanLandu.

Česta pitanja

Mogu li dobiti povrat PDV-a za kuću koju gradim na svom placu?

Ne. Povrat se odnosi na kupovinu gotovog novog stana ili kuće od investitora sa obračunatim PDV-om. PDV na materijal i radove kod samogradnje se ne vraća.

Da li mi plac smeta ako kasnije kupujem prvi stan?

Neizgrađen građevinski plac nije objekat namijenjen stanovanju, pa po pravilu ne isključuje pravo na povrat.

Da li montažna kuća na mom placu ima povrat PDV-a?

Ne, jer je to gradnja po ugovoru, a ne kupovina gotovog objekta od investitora.

Imam li pravo ako kupim novu kuću sa placem od investitora?

Da, ako je na kupovinu obračunat PDV i ispunjavate ostale uslove. Novoizgrađena porodična kuća ulazi u pravilo o prvom stanu.