Kako provjeriti plac prije kupovine: 9 provjera prije kapare

„Plac” u oglasu nije pravni pojam. Parcela koja izgleda idealno može se u katastru voditi kao njiva, imati hipoteku, pet suvlasnika ili biti bez legalnog pristupa. Većina tih problema otkrije se za jedan dan provjera, a kasnije ih je skupo ili nemoguće riješiti. Ovo je redoslijed koji preporučujemo prije nego što date kaparu.

1. Tražite broj parcele i katastarsku opštinu

Svaka provjera kreće od broja katastarske čestice (k.č.) i naziva katastarske opštine. Ozbiljan prodavac ih daje bez problema. Ako izbjegava da ih kaže, to je prvi znak da nešto nije u redu. Na BalkanLandu prodavci mogu upisati lokaciju na mapi, ali broj parcele uvijek tražite direktno.

2. Provjerite vlasnika i terete

U Republici Srpskoj podaci se vode u katastru nepokretnosti, a dio je dostupan na e-katastru Republičke uprave za geodetske i imovinsko-pravne poslove. U Federaciji BiH vlasništvo se dokazuje zemljišnoknjižnim izvatkom iz općinskog suda, a katastarski podaci su na katastar.ba. U FBiH često postoji razlika između katastra i zemljišne knjige, pa tražite da se podaci slažu.

Na šta gledati:

• da li je prodavac upisan kao vlasnik sa 1/1 ili postoje suvlasnici koji moraju potpisati ugovor;
• tereti: hipoteka, zabilježba spora, zabrana otuđenja, pravo služnosti ili plodouživanja;
• da li je vlasnik preminuo, a ostavinska rasprava nije završena;
• da li se površina iz izvatka slaže sa onom u oglasu.

3. Provjerite namjenu: da li se smije graditi

Katastar pokazuje kulturu zemljišta (njiva, livada, voćnjak, gradilište), ali ne i šta smijete graditi. To određuje planski dokument opštine ili grada: prostorni, urbanistički ili regulacioni plan. Tražite pismenu informaciju iz odjeljenja za prostorno uređenje: u Republici Srpskoj su to lokacijski uslovi, u Federaciji urbanistička saglasnost ili izvod iz planskog dokumenta.

Iz te informacije saznajete:

• da li je parcela u građevinskom području;
• koliko smijete graditi: spratnost, procenat izgrađenosti, udaljenost od međe i puta;
• da li je dio parcele predviđen za put ili javnu površinu, pa će biti eksproprisan;
• da li je potrebna promjena namjene poljoprivrednog zemljišta i koliko ona košta.

4. Pristupni put

Plac bez pravno riješenog pristupa gotovo je neupotrebljiv za gradnju. Provjerite da li parcela izlazi na put koji je upisan kao javno dobro ili put u društvenom vlasništvu. Ako do placa vodi put preko tuđe parcele, tražite da služnost prolaza bude upisana u katastar ili zemljišnu knjigu, a ne samo dogovorena usmeno sa komšijom.

5. Struja, voda i kanalizacija

„Struja je blizu” u oglasu može značiti deset metara ili novi stub i trafostanicu. Prije kupovine pitajte:

• elektrodistribuciju: koliko je udaljeno mjesto priključenja, da li ima kapaciteta i koliko košta priključak;
• vodovod: postoji li mreža u ulici i može li se priključiti nova kuća;
• da li postoji kanalizacija ili je potrebna septička jama ili prečistač;
• da li parcelu presijeca dalekovod, gasovod ili vodovodna cijev, jer to ograničava gradnju.

Na BalkanLandu možete filtrirati placeve po infrastrukturi, ali ono što piše u oglasu uvijek potvrdite kod distributera.

6. Međe i površina na terenu

Ograda i „dogovorene” međe često ne odgovaraju katastru. Angažujte licenciranog geometra da iskolči granice parcele prema katastarskom planu. Tako ćete vidjeti stvarnu površinu, oblik i da li komšijski objekat ili ograda prelazi na vaš plac.

7. Teren i rizici

• Nagib i tlo: strm teren znači skuplje temelje i potporne zidove. Za veći objekat razmislite o geomehaničkom ispitivanju.
• Klizišta i poplave: pitajte opštinu i komšije, pogledajte karte plavljenja i da li je u blizini potok koji izlazi iz korita.
• Okolina: planirani putevi, industrijska zona, farma ili odlagalište koje se ne vidi na prvi pogled.

8. Kapara, ugovor i plaćanje

Kaparu dajte tek kada su provjere gotove, i to uz pismeni predugovor ili ugovor o kapari u kojem piše šta se dešava ako posao propadne. Kupoprodajni ugovor za nekretnine u BiH mora obraditi notar. Cijenu plaćajte preko računa, ne u gotovini, da imate dokaz o uplati.

9. Uknjižba

Vlasnik postajete tek upisom u katastar, odnosno zemljišnu knjigu. Ne odlažite uknjižbu: dok niste upisani, prodavac teoretski može opteretiti ili ponovo prodati plac. Notar obično po službenoj dužnosti šalje ugovor nadležnom organu, ali provjerite da je upis zaista izvršen.

Koliko sve ovo košta pročitajte u tekstu Troškovi kupovine placa u BiH.

Česta pitanja

Gdje mogu provjeriti vlasnika placa?

U Republici Srpskoj na e-katastru RUGIP-a, a u Federaciji BiH u zemljišnoj knjizi općinskog suda i na katastar.ba. Za kupovinu tražite svjež izvadak.

Kako znam da li na placu smijem graditi?

Katastar pokazuje kulturu zemljišta, ali ne i pravo gradnje. To određuje planski dokument, pa tražite lokacijske uslove (RS) ili urbanističku saglasnost odnosno izvod iz plana (FBiH).

Da li je hipoteka na placu razlog za odustajanje?

Ne nužno. Ugovorom odredite da se dio cijene plati banci i da prodavac pribavi brisovnu dozvolu prije predaje placa.

Kada postajem vlasnik placa?

Tek upisom u katastar, odnosno zemljišnu knjigu. Zato uknjižbu ne odlažite.