Izdavanje stana u Republici Srpskoj: ugovor o zakupu, kaucija i porez

Izdavanje stana u Republici Srpskoj može biti siguran i redovan prihod, ali samo ako je dogovor sa zakupcem jasan i ako se porez plaća na vrijeme. U ovom vodiču objašnjavamo šta treba da sadrži ugovor o zakupu, kako se dogovara kaucija i koliki je porez na prihod od najma u Republici Srpskoj, uz primjer računa.

Ukratko

• Ugovor o zakupu sklopite u pisanom obliku, sa jasnim iznosom kirije, rokom, režijama i otkaznim rokom.
• Kaucija nije propisana zakonom, nego se dogovara ugovorom. U praksi najčešće iznosi jednu mjesečnu kiriju.
• Prihod od izdavanja stana u RS oporezuje se stopom od 13%, a od prihoda se prvo odbijaju normirani troškovi od 20%. Efektivno, porez iznosi oko 10,4% kirije.
• Ako stan izdajete fizičkom licu, porez plaćate sami, do 10. u mjesecu za prethodni mjesec.
• Kratkoročno izdavanje turistima (stan na dan) ima posebna pravila.

Ugovor o zakupu stana: šta mora da sadrži

Zakup je u Republici Srpskoj uređen Zakonom o obligacionim odnosima, a detalje dogovaraju vlasnik (zakupodavac) i zakupac. Usmeni dogovor je rizičan za obje strane. Pisani ugovor štiti vas ako zakupac kasni sa plaćanjem, ošteti stan ili ne želi da se iseli, a služi i kao dokaz prema Poreskoj upravi.

Dobar ugovor o zakupu stana sadrži najmanje:

• podatke o stranama: ime, adresa, JMB ili broj lične karte
• podatke o stanu: adresa, sprat, kvadratura, broj stana i šta se izdaje uz stan (podrum, garaža, parking)
• iznos kirije i rok plaćanja: npr. do 5. u mjesecu, na račun ili uz potpisanu priznanicu
• trajanje zakupa: na određeno vrijeme (npr. godinu dana) ili na neodređeno
• režije: ko plaća struju, vodu, grijanje, internet, smeće i održavanje zgrade
• kauciju: iznos i uslove pod kojima se vraća
• otkazni rok: koliko unaprijed svaka strana mora najaviti iseljenje ili otkaz
• pravila korištenja: kućni ljubimci, pušenje, podzakup, izmjene u stanu
• zapisnik o primopredaji: stanje stana, inventar i stanje brojila na dan useljenja

Ugovor potpišite u dva primjerka. Ovjera potpisa nije uvijek obavezna, ali je preporučljiva jer kasnije olakšava dokazivanje šta je dogovoreno.

Kaucija: koliko i kada se vraća

Kaucija (depozit) služi kao garancija da će zakupac platiti kiriju i režije i vratiti stan u stanju u kojem ga je preuzeo. Zakon ne propisuje njen iznos, pa se sve dogovara ugovorom. Najčešće se traži iznos jedne mjesečne kirije, a za skuplje opremljene stanove ponekad i dvije.

Da ne bi bilo nesporazuma na kraju zakupa, u ugovor upišite:

• tačan iznos kaucije i da je primljena
• da se kaucija ne koristi kao posljednja kirija, osim ako se drugačije dogovorite
• u kojem roku nakon iseljenja se vraća (npr. 15 dana)
• šta se može odbiti od kaucije: neplaćene režije i štete veće od uobičajenog habanja

Najvažniji dokaz je zapisnik o primopredaji sa fotografijama stana na dan useljenja. Bez njega je teško dokazati da je neka šteta nastala tokom zakupa.

Porez na prihod od najma u Republici Srpskoj

Po Zakonu o porezu na dohodak Republike Srpske, prihod od izdavanja stana smatra se prihodom od kapitala. Porez se obračunava ovako:

1. Od ukupne kirije odbijaju se normirani troškovi od 20%.
2. Na ostatak (poresku osnovicu) primjenjuje se stopa od 13%.
3. Rezultat je porez od oko 10,4% primljene kirije.

Primjer računa

Stavka	Mjesečno	Godišnje
Kirija	600,00 KM	7.200,00 KM
Normirani troškovi (20%)	120,00 KM	1.440,00 KM
Poreska osnovica	480,00 KM	5.760,00 KM
Porez (13%)	62,40 KM	748,80 KM

Ko plaća porez i do kada

• Zakupac je fizičko lice: porez plaća vlasnik stana sam, do 10. u mjesecu za prethodni mjesec, prema mjestu gdje se stan nalazi.
• Zakupac je firma: firma obračunava i uplaćuje porez prilikom isplate kirije (po odbitku) i izdaje vam potvrdu.
• Godišnja poreska prijava: vlasnik prijavljuje prihode Poreskoj upravi do 31. marta za prethodnu godinu.

Ako ugovor ne postoji ili je u njemu upisana kirija niža od tržišne, Poreska uprava može sama utvrditi tržišnu vrijednost zakupa i na nju obračunati porez. Tačne obrasce i uplatne račune provjerite na sajtu Poreske uprave Republike Srpske ili u najbližoj područnoj jedinici.

Ostale obaveze vlasnika

• Porez na nepokretnosti: plaća ga vlasnik stana jednom godišnje, bez obzira da li je stan izdat.
• Režije i pričuva: dogovorite da li računi glase na vas ili na zakupca i redovno provjeravajte da li su plaćeni.
• Prijava boravišta: zakupac koji živi u stanu prijavljuje boravište u nadležnoj policijskoj stanici, a ugovor o zakupu mu služi kao dokaz osnova stanovanja.
• Osiguranje stana: nije obavezno, ali pokriva štete od vode, požara ili provale.

Stan na dan: kratkoročno izdavanje turistima

Izdavanje stana turistima na dan ili sedmicu nije isto što i klasičan zakup. Za takav smještaj važe pravila o ugostiteljstvu i turizmu, plaća se boravišna taksa, a gosti se moraju prijavljivati. Prije nego što stan oglasite na platformama za kratkoročni smještaj, raspitajte se o uslovima u gradskoj ili opštinskoj upravi i lokalnoj turističkoj organizaciji.

Kako brže pronaći dobrog zakupca

• Objavite kvalitetne fotografije svake prostorije, po danjem svjetlu.
• Navedite tačnu kiriju i šta je uključeno (režije, internet, parking).
• Napišite od kada je stan slobodan i na koliko dugo ga izdajete.
• Naglasite da tražite pisani ugovor i kauciju. To privlači ozbiljne zakupce.

Na BalkanLandu možete besplatno postaviti oglas za izdavanje stana i doći do zakupaca iz cijele BiH, ali i iz dijaspore koja traži stan za boravak kod kuće. Pogledajte i aktuelne stanove za najam da biste uporedili cijene u svom gradu.

Ako razmišljate o kupovini stana radi izdavanja, pročitajte koliko danas košta kvadrat u tekstu Cijena kvadrata stana u BiH 2026.

Često postavljana pitanja

Da li moram plaćati porez ako izdajem stan rođaku?

Da, ako za stan primate kiriju. Porez se plaća na prihod od zakupa, bez obzira na to kome se stan izdaje.

Koliki je porez na izdavanje stana u Republici Srpskoj?

Stopa je 13%, ali se obračunava na 80% kirije jer se 20% priznaje kao normirani troškovi. Efektivno, to je oko 10,4% primljene kirije.

Koliko iznosi kaucija za stan?

Zakon ne određuje iznos. Najčešće je to jedna mjesečna kirija, a dogovara se ugovorom o zakupu.

Da li ugovor o zakupu mora biti ovjeren?

Ovjera nije uvijek obavezna, ali je preporučljiva jer olakšava dokazivanje dogovora pred sudom ili Poreskom upravom.

Napomena: tekst je informativan i ne predstavlja pravni ni poreski savjet. Propisi se mijenjaju, pa prije prijave poreza provjerite važeće uslove u Poreskoj upravi Republike Srpske.

Izvori

• Zakon o porezu na dohodak Republike Srpske (čl. 4, 31, 34, 60, 61, 64 i 65)
• Poreska uprava Republike Srpske: fizička lica